很多人以為預售屋「換約」只是轉個名字，賺多少就是多少。國稅局最近公布的查核案例，正好算給大家看。
我是美股學長沈嘉誠。2026.10.13
先看例子
A君2025年1月買了一間總價1,000萬的預售屋，已經付給建商150萬。2026年3月，他以1,050萬轉讓，賺了50萬。
國稅局的計算方式是：
- 收入： 200萬（買方實際付給A君的錢，也就是已付價金150萬加上利潤50萬）
- 成本： 150萬
- 費用： 沒有憑證時，用成交價額的3%，也就是200萬乘3%，6萬
- 稅率： 持有約14個月，適用房地合一稅最高稅率45%
應納稅額：(200萬－150萬－6萬) × 45% = 19.8萬
50萬的獲利，稅後剩下30萬出頭。
很多人被補稅，錯在哪裡？
錯在把「成交價額」用成合約總價。
如果A君用1,050萬去乘3%，費用會變成31.5萬，再碰到上限也還有30萬，比正確的6萬多出24萬，稅額直接少掉一半以上。國稅局查到就是調整補稅，還可能面臨罰鍰。
正確觀念只有一句話：預售屋的收入，是你實際收到的錢，不是整份合約的總價。 後面買方要付給建商的部分，跟你無關。
比稅金更要注意的，是「能不能換約」
2023年7月1日起，平均地權條例修法上路，之後簽約的預售屋原則上禁止換約轉售。除了轉給配偶、直系血親或二親等內旁系血親，或是因重大傷病、離婚、工作調動等特殊情形，經建商同意並報主管機關核准之外，一般人私下轉手，可能被按戶處罰50萬到300萬元。
換句話說，這個例子要成立，A君本身就得先符合例外條件。想靠預售屋換約短進短出的人，現在面對的不只是45%的稅率，還有被罰的風險。
我的建議
一、換約前，先確認合約簽訂日期， 以及自己是否符合可轉售的例外條件，並取得核准。
二、從簽約開始，就把代銷服務費、規費、仲介費等憑證全部留好。 有憑證就能核實認列費用，沒有才用3%，兩者差距可能很大。
三、轉讓後30天內，向戶籍所在地國稅局申報房地合一稅。 逾期未申報或短報，都會有罰則。
四、算報酬時，一律看稅後淨利。 持有不到兩年的稅率是45%，兩年到五年是35%，持有期間本身就是報酬的一部分。
帳面獲利，不等於真正賺到的錢
做交易的人都知道，帳面獲利不等於真正賺到的錢。手續費、滑價、稅金，全部扣完才是淨利。很多人帳戶虧損，不是看錯方向，而是從來沒算過成本。
不動產也一樣。進場前把稅、費用、法規限制全部算進去，才知道這筆交易值不值得做。
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常見問題
Q：預售屋換約的收入怎麼算？
A：以買方實際付給你的錢計算（已付價金加上利潤），不是整份合約總價。
Q：沒有費用憑證，費用怎麼算？
A：可以用成交價額的3%計算，這裡的成交價額是實際收到的金額，不是合約總價。
Q：現在預售屋還能換約嗎？
A：2023年7月1日起簽約的預售屋原則上禁止換約轉售，只有特定親屬或特殊情形，經建商同意並報主管機關核准才可以，違規可能被按戶處罰50萬到300萬元。
資料來源：財政部中區國稅局新聞稿
本文為知識分享，個案情況不同，實際申報與處理請以國稅局或專業人士意見為準。