很多父母出錢買房，登記在子女名下。理由很多：想省稅、想給孩子安全感、或單純覺得「反正以後都是他的」。
但聯合新聞網引述法丞律師事務所陳樹村律師的觀察：父母主張借名登記的訴訟，八成以上因為證據不足而敗訴。律師建議父母事先跟子女簽一份借名登記協議，並長期保留繳稅、貸款、管理費等出錢與管理的紀錄，作為日後舉證。
這個建議很實用。但我想補充三個更關鍵、卻很少人講的事。
我是美股學長沈嘉誠。2026.10.17
第一，有借名協議，孩子還是賣得掉
依最高法院的見解，借名登記的房子，出名的子女如果把房子賣給第三人，第三人原則上可以有效取得。父母手上的協議，只能事後向子女請求賠償，追不回房子。
協議是「債權」，登記才是「物權」。房子登記在誰名下，處分權就在誰手上。
如果真的要借名，建議再加一道鎖：請子女配合辦理「預告登記」。預告登記後，子女要賣房、設定抵押，都會受到限制，這比一紙協議有力得多。
第二，風險不只來自孩子，也來自孩子身邊的人
房子在子女名下，子女的債權人可以聲請強制執行；子女離婚，這間房可能被捲進剩餘財產分配；子女比父母早走，房子會先變成子女的遺產，由子女的配偶、孩子繼承。
這些情況，父母都要回頭打官司，主張借名、舉證、等判決。即使最後贏了，也已經是好幾年後的事。
第三，借名跟節稅，你只能選一個
父母出錢、登記在子女名下，國稅局原則上會視為贈與，課贈與稅。
如果父母主張「這是借名，房子其實是我的」，那麼將來父母過世時，這間房仍然算父母的遺產，要課遺產稅。
你不能一邊說房子是孩子的來省稅，一邊又說房子是自己的來防止被趕出去。想清楚目的，才知道該怎麼規劃。
我的建議
一、先問自己，目的是什麼。 如果是想讓孩子有自己的家，可以用分年贈與現金，讓孩子自己買、自己扛房貸，權責清楚。
二、如果是自己要住、只是想以後留給孩子， 房子留在自己名下，搭配遺囑就好。不動產走繼承，土地增值稅的原地價還能歸零。
三、真的要借名，就做到完整： 書面協議最好公證，加上預告登記，所有權狀、稅單、貸款與管理費金流都由父母保留。
部位放在誰的帳戶，風險就在誰手上
交易做久了，我一直提醒學員一件事：部位放在誰的帳戶，風險就在誰手上。
就算是最信任的人，帳戶不在自己名下，任何口頭承諾、私下協議，在關鍵時刻都可能失效。真正的風險管理，是讓控制權和權利義務一致，而不是靠交情撐著。
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常見問題
Q：跟孩子簽了借名登記協議，孩子還能把房子賣掉嗎？
A：依最高法院見解，出名人把房子賣給第三人，第三人原則上可以有效取得，父母只能事後向子女請求賠償。
Q：怎麼降低借名登記的風險？
A：書面協議最好公證，並請子女配合辦理預告登記；所有權狀、稅單、貸款與管理費金流都由父母保留。
Q：父母出錢、房子登記在子女名下，要繳贈與稅嗎？
A：國稅局原則上會視為贈與。若主張是借名登記，父母過世時這間房仍會算入父母的遺產。
新聞來源：聯合新聞網，引述法丞律師事務所陳樹村律師
本文為知識分享，個案情況不同，實際處理請以律師、國稅局或專業人士意見為準。