地價稅自用住宅稅率，除了要有人設籍，還有一個很多人不知道的條件。這篇的主角，連設籍都沒問題，地價稅一樣變成5倍。
我自己也是讀完這則新聞才搞懂。
我是美股學長沈嘉誠。2026.10.20
先講故事
退休的老張想提早規劃，減少未來的遺產稅。他的做法很直覺：房子送兒子，土地送女兒，兩個孩子各拿一樣，很公平。
結果稅務局提醒：這樣分，原本每年5,000元的地價稅，可能變成25,000元。
為什麼？
自用住宅稅率的隱藏條件
地價稅要用千分之二的自用住宅稅率，要有本人、配偶或直系親屬在那裡設籍，而且不能出租、營業。
但還有一條很多人不知道：土地上的房子，也必須是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
老張這樣分之後：
- 土地的主人是妹妹
- 房子的主人是哥哥
兄妹之間是「旁系血親」，不是直系。所以就算老張還住在裡面、戶籍也在，妹妹這塊地仍然不符合自用住宅條件，要改用一般稅率千分之十。妹妹如果在同一個縣市還有其他土地，地價總額加起來高的話，稅率還會往上累進。
稅之外，房地分開給還有3個麻煩
這是新聞沒提，但我覺得更重要的部分。
一、可能變成「兄妹間的房東和房客」。 依民法，原本房地同一人，之後分給不同人，法律會推定兩人之間有租賃關係。妹妹可以向哥哥收「地租」，談不攏還可能上法院。真的收了租，這塊地又變成「出租」，更不可能用自用稅率。
二、以後要賣、要改建，都要兩個人同意。 房子沒有土地賣不掉，土地上有別人的房子也很難賣。兄妹感情好的時候沒問題，一旦有分歧，整份資產就卡住了。
三、贈與當下也要繳稅。 土地贈與要繳土地增值稅，房屋要繳契稅，超過免稅額還有贈與稅。孩子將來再賣，還要適用房地合一新制。
比較好的分法
一、房子跟土地，盡量給同一個人。 哥哥拿房地，妹妹拿現金、股票或另一筆不動產，用總價值來平衡。
二、真的要兩人都有，就讓兄妹「房屋和土地按相同比例共有」， 例如房、地各一半。只要條件符合，這樣通常比較有機會維持自用住宅稅率。但共有一樣有處分要協調的問題，要先談好。
三、不管是買賣或贈與，只要土地換了主人，新主人都要重新申請自用住宅稅率。 9月22日前申請，當年就適用；錯過了，從下一年開始。很多人以為「爸爸以前有申請過」，結果多繳了一整年。
房子跟土地，就像價差交易的兩條腿
做交易的人都知道一件事：有些部位是「一組」的。
例如價差交易，兩條腿一起看，風險是被控制的。如果你把它拆開，只留下一條腿，原本的避險效果就消失了，風險完全變了樣。
房子跟土地也是一組。分開看好像很公平，但拆開之後，稅變了、權利關係變了，連家人之間的關係都可能跟著變。規劃之前，先看懂資產之間的連動，才是真正的風險管理。
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常見問題
Q：房子和土地分別送給兒子、女兒，地價稅為什麼會變貴？
A：自用住宅稅率要求土地上的房屋屬於地主本人、配偶或直系親屬。兄妹是旁系血親，房地分屬兄妹就不符合，土地改按一般稅率千分之十起課。
Q：兄妹想一起持有，怎麼做比較好？
A：讓兄妹按相同比例共有房屋和土地（例如房、地各一半），條件符合時通常比較有機會維持自用住宅稅率，但處分仍需共有人協調。
Q：土地換了主人，自用住宅稅率會延續嗎？
A：不會自動延續，新地主要重新申請。每年9月22日前申請，當年適用。
本文為知識分享，個案情況不同，實際申報與處理請以稅捐處或專業人士意見為準。